Lo que nadie te cuenta sobre el cashflow de un piso es esto: el número que ves en el anuncio NO es el que te entra en la cuenta. Y la diferencia, a veces, es brutal. Un anuncio dice: "renta 750€, rentabilidad 7%". Suena genial. Pero ese 750€ es bruto.

Un alumno, Marcos, alquila por habitaciones y saca 1.900€/mes. Número de escándalo. Hasta que le restamos suministros, limpieza y rotación, no supo su cashflow REAL. Cuando metió todos los gastos, su número bajó. Pero era real.

"El piso cuesta 100.000€, tengo 100.000€, perfecto." No. Te faltan entre 10.000 y 12.000. Los gastos de compra son el coste que más principiantes pillan por sorpresa. Al precio del piso súmale: ITP o IVA, notaría, registro y gestoría.

Hay un "gasto" en la inversión inmobiliaria que en realidad es tu amigo. La amortización. Y la mayoría de principiantes ni sabe que existe. Cuando alquilas un piso, Hacienda te deja deducir el desgaste del inmueble cada año.

Sumas amortización intereses gastos reales, y la base sobre la que pagas baja bastante. No soy asesor fiscal y cada caso es un mundo, así que esto lo afinas con tu gestor. Pero saber que existe ya te separa del 90% que no lo aprovecha. ¿Sabías lo de la amortización?

Llevas meses pensando en invertir en tu primer piso y no lo haces. 2 cosas. La primera, te voy a enseñar con números reales cuánto estas perdiendo por no invertir. La segunda, voy a darte la regla del 7% para que sepas cuando dar el paso de una vez. Enlace en el siguiente:

Vi a más de uno cerrar un trato y darse cuenta tarde de que no le llegaba para los impuestos. Tuvieron que pedir prestado para escriturar lo que ya habían comprado. Calcula tu inversión real así: entrada 10-12% de gastos reforma colchón.

Existe un canal de Telegram con más de 11.500 personas donde publican pisos de inversión desde 40.000€. Se encargan de todo. Y llevan más de 500 ventas hechas. Te cuento qué es y qué deberías tener en cuenta.

¿Qué tipo de pisos publican? Inmuebles de entre 40.000€ y 150.000€. La mayoría se mueven entre 40.000 y 80.000€. El rango donde empieza a tener sentido invertir con financiación sin descapitalizarte.