El nuevo salón exterior de mi cuñado… Joder, ya me ha creado una nueva necesidad 😂

Pregunta… Si estuviera más apalancada y a un tipo más alto no estaría especulando? (No se porque se utiliza especuladora como un término peyorativo 😅)

🧵 He tenido un debate interesante. La tesis era: "El propietario de un inmueble no crea valor. Solo extrae rentas." Y creo que esta idea nace de no entender qué función económica cumple el capital inmobiliario. Empecemos por lo más básico. Un inmueble es un activo. Pero no cualquier activo. Es un activo que cumple una función social extremadamente importante: Proporcionar espacio. Espacio para vivir. Espacio para trabajar. Espacio para producir. Espacio para almacenar. Espacio para relacionarnos. Y si un inmueble deja de cumplir esa función social desaparece. No de golpe. Pero desaparece. Todos hemos visto edificios abandonados. Primero aparecen pequeñas averías. Luego humedades. Después problemas estructurales. Y años más tarde el activo deja de existir. Los inmuebles necesitan inversión constante. Y aquí aparece la primera pregunta. ¿Quién aporta ese capital? Porque una vivienda no aparece espontáneamente. Alguien tiene que comprar el suelo. Financiar la construcción. Pagar impuestos. Asumir riesgos. Realizar reformas. Mantener el activo. Todo ello inmovilizando capital. Y el capital tiene coste de oportunidad. Si alguien destina 300.000€ a una vivienda, ya no puede invertir en: • empresas • bonos • acciones • negocios propios Por tanto, el capital exige compensación. No por codicia. Sino porque los recursos son escasos. Ahora viene la parte que no se explica. Cuando compras un inmueble estás prestando un servicio a otro propietario. Porque eres su salida. En activos ilíquidos esto es fundamental. Cuando alguien vende necesita que exista comprador. Sin compradores no hay liquidez. Sin liquidez nadie invertiría. El comprador de hoy es el exit de ayer. Y será el vendedor de mañana. Esa función es imprescindible para que exista mercado. Pero hay otra más importante. Cuando compras una vivienda para alquilarla, permites que otra la utilice sin descapitalizarse. Pensemos en alguien que llega a una ciudad nueva. Quizá no quiera comprar. Quizá no pueda comprar. Quizá solo vaya a vivir allí tres años. Sin propietarios dispuestos a invertir capital, esa persona simplemente no tendría acceso a ese espacio. El alquiler existe porque la flexibilidad tiene valor. Y alguien tiene que financiar esa flexibilidad. Después viene la gestión. Porque el trabajo del propietario no termina cuando compra. Los inmuebles consumen capital constantemente. Cubiertas. Ascensores. Fachadas. Fontanería. Calefacción. Ventanas. Electrodomésticos. El flujo de alquileres existe precisamente para financiar eso. De hecho, si los retornos caen por debajo de ciertos niveles, la inversión desaparece. Y cuando desaparece la inversión, aparece el deterioro. Esto no es una opinión. Es algo observable en cualquier ciudad del mundo. Ahora bien. Entiendo perfectamente la frustración que provoca la vivienda. Yo también veo precios absurdos. Pero una cosa es discutir cómo aumentar la oferta de vivienda. Y otra muy distinta es concluir que quien invierte en vivienda es un parásito social. Eso no es análisis económico. Es una reacción emocional frente a un problema real. Porque la realidad es que una vivienda requiere: • suelo • materiales • mano de obra • financiación • mantenimiento • gestión Y todos esos recursos son escasos. Las casas no salen del aire. Tener un lugar seguro, cómodo, bien ubicado, conectado y mantenido es uno de los mayores lujos materiales que existen. Nos gustaría que fuese más barato. A mí también. Pero para que lo sea necesitamos más oferta, más eficiencia y más construcción. No demonizar a quienes aportan el capital. Porque al final, invertir en real estate no consiste en extraer valor. Consiste en inmovilizar capital durante años para que otros puedan utilizar un activo. Y precisamente por eso el mercado retribuye esa función. Esto es lo que sucede en las trincheras Del Real estate donde hay barro hace frío y una sola operación puede arruinarte.

Esto es oro 👇🏻 Que ganas tengo de que me ayudes en alguna operación! 😄

Yo si alguien consigue comprar algo por 100k y un mes después sin hacerle nada lo vende por 150k me gustaría aprender de él/ella. Trabajaría gratis para esa persona.

El momento más top de la noche. O’Malley is back!

Manhattan office is on 🔥. A true return to greatness in Class A office space.

🧵 $2,700,000! Hoy puedo compartir una noticia que me hace mucha ilusión. El edificio de 10 apartamentos que desarrollamos en Bridgeport (Connecticut) acaba de entrar en contrato para su venta por 2,7 millones de dólares. Pero más allá de la operación, quiero utilizar este ejemplo para explicar algo mucho más importante: No existe "el inversor inmobiliario". Existen muchos tipos de inversores, cada uno participando en una fase diferente del proyecto. Y tú tiene que entender quién eres porque cada fase tiene retornos y riesgos distintos. Empecemos por el principio. Fase 1: Comprar el activo. Encontramos una propiedad con potencial de desarrollo. Precio de compra: 400.000$ En ese momento entró un inversor pasivo aportando aproximadamente 150.000$. Su dinero permitió controlar el activo. Pero todavía no existían apartamentos. No existían rentas. No existía financiación. Solo existía una tesis de inversión. Durante los siguientes meses se invirtieron aproximadamente otros 100.000$ entre: • planos • licencias • costes de cierre • ingeniería • arquitectura • permisos Se tardaron unos seis meses únicamente en llegar a este punto. Y aquí aparece una realidad que muchas veces no se cuenta. Durante esos meses el dinero está trabajando. Pero no produce ingresos. El inversor está asumiendo riesgo puro de ejecución. Fase 2: Financiación de la construcción. Una vez obtenidos los permisos llegó el siguiente grupo de inversores (algunos se que me leen por aquí) Estos aportaron aproximadamente 1,1 millones de dólares para financiar la construcción. Su retorno pactado fue del 20% anual. ¿Por qué tan alto? Porque el riesgo era alto. Al final daban una especie de préstamo con colateral insuficiente. La construcción podía sufrir: • retrasos • sobrecostes • problemas de ejecución • cambios de mercado Su capital permitió transformar unos planos en un edificio real. Fase 3: Refinanciación. Cuando el proyecto estuvo más avanzado apareció otro inversor. Un inversor más conservador. El edificio ya valía lo que prestaba. Su dinero se utilizó para pagar la financiación anterior. El retorno bajó al 12% anual. Además recibió una comisión de originación de 2%. Es decir, cobró una parte del beneficio desde el día uno. Por qué aceptó menos retorno? Porque el riesgo era menor. Gran parte de la incertidumbre ya había desaparecido. Fase 4: Venta. Y finalmente llegamos al día de hoy. El edificio entra en contrato por 2,7 millones de dólares. Y aquí viene la parte más interesante. El único inversor que acompañó toda la operación desde el principio fue el inversor inicial. El que puso dinero cuando solo había una visión y unos planos. Ese inversor aproximadamente ha duplicado su capital. Un múltiplo cercano a 2x. No porque tuviera mejor información. No porque asumiera más deuda. No porque negociara mejor. Simplemente porque estuvo presente durante todo el ciclo de creación de valor. Y esta es probablemente la lección más importante de todo el hilo. Muchísima gente pregunta: "Pablo, ¿qué rentabilidad da el real estate?" La pregunta está mal formulada. La pregunta correcta es: "¿En qué fase del real estate estás invirtiendo?" Porque no obtiene el mismo retorno: • quien compra el terreno • quien financia la construcción • quien refinancia • quien compra el edificio terminado Todos ganan dinero. Pero lo ganan de forma distinta. Porque están resolviendo problemas distintos. Y precisamente por eso me interesa tanto la gestión patrimonial inmobiliaria. Porque el objetivo no es encontrar una inversión. El objetivo es entender qué papel quieres jugar dentro del capital stack. Y cuánto riesgo estás dispuesto a asumir para obtener tu retorno. En real estate, el dinero no se gana cuando compras un activo. Se gana entendiendo en qué momento del ciclo estás entrando. Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.

Quién tiene 100 pisos beneficia muchísimo a la sociedad. Probablemente más que quien tiene la misma cantidad en acciones de una empresa que manda cohetes a la Luna. Que la gente no entienda esto es un error de todos los que nos dedicamos al sector.

🧵 Llevo un tiempo pensando en que voy a hacer un pequeño cambio en el contenido. A raíz del evento al que fui en Córdoba, me he dado cuenta que debo intentar explicar las cosas de forma más práctica, más cercana, más aplicable. Desde que nació mi hija Lucía me he centrado mucho en utilizar lo que hago en mi día a día para explicar conceptos del prívate equity inmobiliario. He explicado: • IRRs • cap rates • cash on cash • preferred equity • deuda • underwriting • capital stacks • refinanciaciones • desarrollo inmobiliario Y por los mensajes que recibo, creo que muchos de los que me seguís habéis empezado a entender conceptos que normalmente permanecen encerrados en fondos, bancos y firmas de inversión. Esto me hace muchísima ilusión. Pero creo que toca dar un paso más. Porque la realidad es que mi trabajo consiste en estructurar operaciones con mis socios. Pero la mayoría de la gente no va a estructurar operaciones, si no que quiere saber cómo estructurar su patrimonio en la vertical inmobiliaria. Y ahi, todavía hay mucho que se puede enseñar. Y esa parte apenas la he contado. Cómo se construye una cartera. Cómo se asigna capital. Cómo se gestionan las ventanas de liquidez. Cómo se combinan estrategias con distintos perfiles de riesgo. Cómo se evita tener demasiado patrimonio atrapado en un único activo. Cómo se decide cuándo vender, refinanciar o mantener. En definitiva: Cómo se gestiona el patrimonio cuando el objetivo deja de ser comprar una propiedad y pasa a ser construir una estrategia. Y sinceramente, creo que el mundo hispano necesita avanzar mucho en este aspecto. Porque algo está cambiando. Los bancos están empezando a entrar. Las plataformas de crowdfunding llevan años operando. La tokenización sigue desarrollándose. Cada vez existen más vehículos de inversión. Y el acceso a oportunidades que antes estaban reservadas para grandes patrimonios es cada vez más sencillo. Pero el acceso nunca ha sido el verdadero problema. El verdadero problema es saber qué hacer con ese acceso. Como conseguimos que no nos den gato por liebre. Y ahí es donde creo que existe un vacío enorme. Yo puedo soltarte la chapa sobre cómo se calcula el IRR, el MOIC, etc… pero de que te sirve a ti? Tú quieres entender cómo se ajusta eso a tus objetivos patrimoniales. Por eso ahora toca empezar a hablar más de cómo gestionar capital. Porque son habilidades completamente distintas y creo que más gente se puede beneficiar de ello. Creo que estamos llegando a un punto de inflexión en la industria de las inversiones alternativas. Y sinceramente, tengo la sensación de que el inversor hispano merece mucho más de lo que ha recibido hasta ahora en materia de gestión patrimonial inmobiliaria. Menos producto. Más estrategia. Menos obsesión por el siguiente deal. Más atención a la construcción de patrimonio a largo plazo. Así que probablemente empecéis a ver un cambio gradual en los contenidos que publico. Seguiré hablando de real estate. Seguiré hablando de estructuras. Seguiré hablando de operaciones. Pero también empezaré a hablar más sobre cómo se construye, protege y optimiza un patrimonio inmobiliario. Para que aquel que le interesa este mundo sepa distinguir el grano de la paja. Porque al final, comprar activos es relativamente sencillo. Gestionar el patrimonio inmobiliario es otra historia completamente distinta. Que os parece? Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.

A este robot lo he visto en la puerta de la oficina 😂

Es tan grotesco que alguien argumente que hay que pagar el 50% de lo que ganas… Es surrealista. (además de que hacen trampa, el coste laboral es el verdadero salario)

No premia la innovación? 🤨 (Está hablando de un tío que lanza cohetes al espacio 😂)

🧵 Quiero hablar de la "trampa" de los pisos alquilados por habitaciones. Y digo trampa entre comillas porque, sinceramente, es un modelo que me gusta mucho. De hecho, bien ejecutado puede generar rentabilidades extraordinarias. El problema aparece cuando confundimos dos negocios distintos. Imaginemos un piso que alquilado de forma tradicional genera un 5% de rentabilidad. Alguien lo reforma, alquila por habitaciones y de repente obtiene un 10%. La conclusión habitual es: "He duplicado el valor del inmueble." Y no necesariamente. Porque esa rentabilidad extra puede venir de dos fuentes completamente diferentes. La primera sí es real estate. Comprar bien. Reformar bien. Optimizar la distribución. Mejorar el activo. Crear un producto que el mercado valore más. La segunda no es real estate. Es operación. Es el negocio de gestionar una especie de pensión moderna. Y toda pensión necesita alguien que la gestione. Necesita: • resolver incidencias • enseñar habitaciones • coordinar entradas y salidas • gestionar suministros • controlar impagos • resolver conflictos entre inquilinos • coordinar reparaciones Eso tiene un valor económico. Y muchas veces el mercado está pagando precisamente eso. No el inmueble. Por eso hay que tener cuidado cuando alguien dice: "Este piso da un 10%." Mi siguiente pregunta suele ser: ¿Y cuánto da el inmueble sin tu trabajo? Porque son cosas distintas. Voy a poner un ejemplo sencillo. Supongamos que el piso genera: 20.000€ al año. Pero para conseguirlo necesitas dedicar tiempo o contratar gestión intensiva. Si descuentas ese coste operativo y la rentabilidad cae al 6%... entonces parte de ese supuesto retorno inmobiliario era realmente beneficio empresarial. No inmobiliario. Y esto tiene implicaciones muy importantes. Por ejemplo: Si en esa ciudad los activos residenciales se valoran a un cap rate implícito del 5%... obtener un 10% no significa automáticamente que el activo valga el doble. Porque el comprador del inmueble no necesariamente está comprando tu capacidad operativa. Está comprando ladrillo. Por eso muchos operadores profesionales separan: • rentabilidad del activo • rentabilidad del negocio que explota el activo Una forma rápida de aproximarlo es imaginar que delegas toda la gestión. ¿Qué rentabilidad te queda? O mejor aún. ¿Cuánto tendrías que pagar a alguien para que hiciera absolutamente todo? Tengo un amigo que vivió gratis durante años en Barcelona porque gestionaba el resto de habitaciones del piso. ¿Era rentabilidad inmobiliaria? Sí. ¿Era también una compensación por trabajo? Absolutamente. Lección importante: No todo el cash flow que genera un inmueble proviene del inmueble. Muchas veces una parte importante proviene de la operación que hay encima. Y cuanto mejor entiendas dónde se genera cada euro de beneficio... mejor entenderás cuánto vale realmente el activo. Por eso el verdadero secreto no es meter más camas. Es entender qué CapEx tiene sentido para la ubicación y qué modelo operativo encaja con la demanda existente. Porque el real estate y el negocio que explota el espacio son dos cosas distintas (ambas con valor!) Y los mejores inversores saben perfectamente dónde termina uno y empieza el otro. Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.

🧵 Lo que más miedo me da de trabajar con capital de terceros no es únicamente perder dinero. Es la responsabilidad fiduciaria, que adquieres cuando alguien confía en ti. Responsabilidad fiduciaria es una expresión que se utiliza mucho en finanzas. Pero creo que muy poca gente entiende realmente lo que significa. Responsabilidad fiduciaria significa que alguien ha confiado en ti. No te ha dado su tiempo. No te ha dado su opinión. No te ha dado un like. Te ha dado dinero. Dinero que ha ganado trabajando. Dinero que podría haber destinado a otra inversión. Dinero que, en algunos casos, representa años de ahorro. Y eso cambia completamente la forma de ver este negocio y de los principios que deben regir tu manera de actuar. Cuando inviertes tu propio dinero, puedes permitirte ser optimista. Cuando inviertes el dinero de otros, tienes la obligación de ser paranoico. Por eso muchas veces descarto operaciones que podrían funcionar. Porque no necesito que una operación pueda salir bien. Necesito creer que tiene una probabilidad muy alta de salir bien y las menos posible de salir mal. Este año voy a devolver más de 2,75 millones de dólares a inversores (la alegría que me da esto no tiene nombre) 1,25 millones ya han sido retornados. Y aproximadamente otros 1,5 millones deberían devolverse dentro de poco. Lo que más satisfacción me produce no es el volumen. Es que ambas operaciones han generado retornos superiores al 20% Y aquí aparece otra lección interesante. No todos los inversores recibirán exactamente el mismo retorno. Porque en una de las operaciones existen intermediarios dentro de la estructura. Y esos intermediarios capturan parte del beneficio. Esto no tiene nada de extraño. Sucede constantemente en la industria. Cada capa adicional entre el inversor y el activo consume parte del retorno. Por eso, cuando alguien tiene capacidad para hacerlo, normalmente es mejor acudir directamente a la fuente de los deals. Menos intermediación suele significar más alineación y más retorno potencial. Pero más allá de eso, lo importante es otra cosa. La responsabilidad fiduciaria no consiste en generar el mayor retorno posible. Consiste en proteger el capital mientras buscas generar retornos atractivos. Son dos cosas distintas. Muchos gestores se obsesionan con el upside. Yo cada vez pienso más en el downside. Porque cuando gestionas dinero de terceros entiendes algo muy rápido: La confianza tarda años en construirse. Y cinco minutos en desaparecer. Al final, devolver el dinero con beneficios no es un éxito extraordinario. Es exactamente lo que prometiste intentar hacer desde el primer día y lo que debes “matar” por conseguir. Y para mí, entender eso es precisamente entender la responsabilidad fiduciaria. (Un abrazo y gracias a todos aquellos que han invertido conmigo. A los que me leéis que estáis esperando, tranquilidad todo va a salir bien) Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.

NYC ❤️💪🏼

Increíble los Knicks ayer. El partido más emocionante que he visto en mi vida.

🧵 Ayer vi este post y lo primero que quiero hacer es felicitarle por haber comprado su primer piso. ¡Enhorabuena! Vas por el buen camino. Sin embargo, hay algo que no me cuadra aquí... Y además estamos mezclando números del activo con números de la inversión. La operación es: 🏠 Compra: 132.000€ 🔒 Alquiler: 1.000€/mes 💰 Rentabilidad Bruta: 8,32% 📈 Rentabilidad Neta: 4,51% 💸 Cashflow: 299€/mes La rentabilidad bruta sí me sale. 12.000€ al año de alquiler sobre unos 144.000€ aproximadamente entre compra y gastos. Perfecto. Lo que me llama la atención es la rentabilidad neta del 4,51%. Porque eso implica un NOI de aproximadamente: 144.000€ × 4,51% = 6.494€ al año. Si los ingresos son 12.000€ y el NOI son 6.494€... los gastos operativos ascienden a: 5.506€ al año. Y aquí es donde me pierdo. Supongamos unos números bastante conservadores para España: Vacancia (5%) 600€ Mantenimiento (8%) 960€ Seguro de impago (8%) 960€ Gestión (5%) 600€ Comunidad 480€ IBI 200€ Total gastos: 3.800€ Con estos números, que en mi opinión ya están bastante hinchados, obtenemos: NOI: 12.000€ - 3.800€ = 8.200€ NOI Margin: 68% (en el residencial español debería de ser más alto) Y eso nos lleva a una rentabilidad neta cercana al 5,7%. No al 4,5%. Por eso sospecho que aquí se están mezclando conceptos. Porque luego aparece el cash flow de 299€ al mes. Y el cash flow no pertenece al activo. Pertenece a la inversión. El activo genera ingresos y gastos operativos. Eso nos da el NOI. La hipoteca, los intereses y la amortización pertenecen a la estructura financiera del inversor. Dos personas pueden comprar exactamente el mismo piso. Una al contado. Otra con un 80% de financiación. El NOI será exactamente el mismo. Lo que cambiará será el cash flow. Por eso siempre intento separar dos preguntas: 1. ¿Qué produce el activo? 2. ¿Qué produce la estructura financiera? Porque son análisis completamente distintos. Recordemos que para analizar una inversión inmobiliaria solo hay 3 métricas: 1. Cash on Cash yield (aquí conviene prorratear los costes de mantenimiento) 2. IRR. Mi recomendación aquí es fijar una fecha en la que se venderá el activo y simular una venta a un precio actualizado a la inflación (conviene ser conservador) 3. MOIC. Dicho esto, comprar el primer inmueble siempre es infinitamente mejor que quedarse paralizado analizando. Yo creo que le saldrá una buena operación. Así que mi enhorabuena al comprador. Ahora toca seguir aprendiendo, optimizando y construyendo patrimonio. Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinar

Yo tengo ganas de seguir esto.