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Evergreen 加入 SIRA（Spanish International Realty Alliance），进入 NAR（美国 REALTOR® 协会）国际体系。 #西班牙买房 #买方代理
Mike Xing | 西班牙投资·移民·房产 | Evergreen Advisors 联合创始人
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May 20
x.com/i/article/205699739899…
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西班牙黄金签证（Golden Visa）2025 年 4 月 3 日已正式废止。已经持有的还能续签，但条件收紧；之后想拿西班牙居留的中国客户，得改走别的路径。
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替代路径一，非营利居留（residencia no lucrativa）：要证明每月 2,400 欧的被动收入（400% IPREM），每多一名家属加 600 欧。它通常会把你推向“一年住满 183 天”的税收居民风险——一旦成为西班牙税收居民，要面对全球所得申报和财富税。适合以居留生活为主、能接受全球纳税的人。
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替代路径二，数字游民签证（nómada digital）配 Beckham 特殊税制：适合为境外公司远程工作的客户。核心优势是西班牙劳动所得在 60 万欧以内按 24% 计税，境外收入和资产的处理也不同于一般税收居民。但它不是“所有海外收入免税”，要看收入性质、雇佣结构和资格条件。 你的收入是主动赚来的，还是被动配置出来的？私信你的情况，我们做一版路径对比。 #西班牙移民 #西班牙黄金签证
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在巴塞罗那买二手房，主税是 ITP，不是 ITP 加 AJD 叠加——二手房交 ITP，AJD 主要用于新房（配 IVA）。2026 年加泰二手住宅 ITP 是累进：60 万欧以内 10%，60–90 万部分 11%，90–150 万部分 12%，150 万以上部分 13%；大持有者或整栋住宅交易触发 20%。 一套 50 万欧二手房，ITP 约 5 万欧。做预算时，房价之外仍要预留约 12%–15% 覆盖税、律师、公证、登记和贷款等成本。 #西班牙置业 #西班牙税务
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加泰正在推进限制投机性购房的议案，但它还不是已生效的法律。现在要盯的不是“第三套房马上禁买”，而是三件事：Parlament 是否通过、DOGC 何时公布、具体市镇是否通过落地规划。窗口在变窄，但不能按已生效处理。
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一个关键边界：不要把它理解成“全球房产都算”。目前公开讨论的重点在加泰紧张市场区和当地持有情况，不是把你在中国、第三国的房产全部穿透进来。中国客户真正要核的是：买方身份、在加泰的已有持有、房产所在市镇、买入用途。
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核心判断：法还在路上，但会改变巴塞罗那和 Costa Brava 部分市镇的交易节奏。已经签定金合同（Arras）的，优先推进到公证；还没签的，先确认市镇是否在紧张市场区，再决定要不要加速。 你是自住、第二套度假，还是投资出租？这决定风险等级。 #西班牙置业 #巴塞罗那
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三类客户，现在该做的事完全不同。已经在西班牙持有房产的：优先做一次 CRS 2.0 合规体检和年度税务申报核对。今年内打算买房的：盯紧加泰反投机议案的表决、DOGC 和市镇落地节点，同步规划合规购汇路径。还在考虑移居的：把“数字游民 Beckham”和“非营利居留 全球纳税”两条路算清楚再决定。 你是哪一类？ #西班牙置业 #西班牙移民
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用香港账户或离岸架构持有海外资产的中国客户注意：香港已推进 CRS 修订和 CARF 相关立法，修订 CRS 目标自 2027 年起实施，信息透明度会继续提高。过去靠香港或离岸结构“隔一层”的做法，合规解释空间会变窄，受益人会被穿透到最终实际控制人。 配置西班牙资产前，先把持有结构和最终受益人说清楚。 #海外资产配置 #CRS
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数字游民签证（nómada digital）被拒，常常不是收入不够，是细节翻车。两个高频坑：一是医疗保险自付比例太高，被认定不合格；二是声称远程办公，但合同、社保、发票和实际居住事实互相对不上。 材料要经得起移民审查机构（UGE）逐项查，不是凑齐表格就行。 #数字游民签证 #西班牙移民
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关于“西班牙要对非欧盟非居民买家征 100% 购房税”的传言，说清楚：它没有生效，也没有国会通过的税法条文。这是 PSOE 2025 年 5 月提交国会的议案，但一直卡着——截至 2026 年 3 月连辩论都没进行，Junts 等政党反对。 它是政治提案，推进受阻，不能按“已经开征”处理。方向值得盯，但别被这个说法吓到改交易计划。 #西班牙置业 #西班牙税务
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住进巴塞罗那之前，先看一个数字：加泰罗尼亚财富税（Patrimonio）个人免税额是 50 万欧，低于很多人默认的国家口径 70 万。主住宅另有最高 30 万欧豁免，但一旦你成为西班牙税收居民，全球资产都要进入计算。 居留身份和税务身份绑得很紧，别只算签证不算税。 #西班牙税务 #巴塞罗那
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一个被忽略的趋势：按公证人（Notariado）下半年口径，外国人在西班牙买房占比在回落——2023 下半年约 20.9%，2024 下半年 19.5%，2025 下半年 18.4%。非居民买家高度集中在巴伦西亚大区（40%）、安达卢西亚（25%）、加泰罗尼亚（8.7%）。 这不是外国买家消失，而是热度降温。“外国人涌入西班牙抢房”的叙事，和数据不完全对得上。 #西班牙置业
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想靠短租、季节租在巴塞罗那绕开限价的，这条路 2026 年起明显变窄。加泰新规下，没有工作、学业、医疗等正当临时理由的临时租赁，会被拉回永久住宅租赁的关键规则：租金、更新、押金和费用都受限制。 监管堵漏洞的速度，比市场找漏洞的速度快。 #巴塞罗那 #西班牙租金
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买西班牙房、拿西班牙租金的中国人，别把中西税收协定（2021 年 5 月起适用）用错。房租属于不动产所得，通常由房产所在地西班牙优先征税；中国税收居民再在中国侧申报，并按规则做抵免。 协定里 10% 这类上限，主要对应股息、利息、特许权使用费等收入，不能直接套到西班牙房租上。 用得好能避免重复征税；用错了就是税务风险。 #西班牙税务 #海外资产配置
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塞维利亚二手房 2026 年 5 月同样破纪录，2,825 欧/㎡，同比 6.8%。涨幅比马德里、巴伦西亚温和，房价绝对值更低，是安达卢西亚的核心城市资产。 预算有限、又想配置西班牙南部核心城市的，塞维利亚值得和马拉加、巴伦西亚一起算一笔。 #西班牙置业 #塞维利亚
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一个反直觉的信号：全国租金虽然还在涨，2026 年 5 月 15.1 欧/㎡，同比 4%，但按 Idealista 口径，这是 2022 年 6 月以来最温和的月度涨幅。涨势在减速。 原因不能只归结为需求下降。更关键的是，限价管控开始在部分热点城市压住租金曲线。 租金天花板的逻辑，正在从“市场定”转向“政策定”。 #西班牙置业 #西班牙租金
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