İngiltere, Galler ve İskoçya'nın bulunduğu Büyük Britanya adasının toplam yüzölçümü yaklaşık 209.331 km²'dir.
Türkiye'nin toplam yüzölçümü 783.562 km²'dir.
Türkiye'nin yüzölçümü Büyük Britanya adasını yüzölçümünden 3,74 kat büyüktür.
Britanya Adası'nda konutların 'i müstakil veya bitişik nizam müstakildir.
Türkiye'de bu oran $ ve bunların yaklaşık 'i de derme çatma köy evi.
Koca ülkemiz boş.
Tamam eskiden yol yok iz yoktu.
Ama artık bu konuyu öne çekme zamanı geldi.
Bu pejmürde şehirlerimizi düzeltmek gerek. Uzun yıllar süreceği belli. Bir yerden başlamak lazım.
Belirli ölçülerdeki Müstakil evini yapmak isteyenlere büyük kolaylıklar sağlanmalı.
Neden?
Çünkü işin aslını hepimiz biliyoruz.
İlk itiraz hep şudur;
"Yatay yerleşim altyapıyı pahalılaştırır. İnsanları geniş alana yayarsan yolu, suyu, elektriği, kanalizasyonu daha uzun mesafelere döşemek gerekir; dikey yapı ise altyapıyı tek noktada toplar, ucuza getirir." İlk bakışta mühendislik gibi duran bu argüman, kazındığında altından mühendislik değil rant çıkıyor.
Önce teknik yanılgıyı görelim. Dikey yapının altyapıyı ucuzlattığı doğru değildir, sadece görünmez kılar. Bir parsele sekiz kat dikildiğinde o noktanın su, kanalizasyon, elektrik talebi tek bir eve göre kat kat artar; mevcut şebeke bu yığılmayı çoğu zaman taşıyamaz, basınç düşer, kanalizasyon yetmez, trafo kapasitesi aşılır. Görünürdeki "kısa boru" tasarrufu, sonradan yapılan pahalı takviyeler, tıkanma, sel baskını ve kesintilerle fazlasıyla geri alınır. Maliyet ortadan kalkmaz, ileriye ve topluma ötelenir. Üstüne, yatay yerleşim "dağınık" olmak zorunda değildir: İngiltere örneği, sıkı örülmüş sıra evlerde altyapının tek bir hattan onlarca haneye dağıldığını, bunun bir bloktan daha pahalı olmadığını gösteriyor. Demek ki altyapı maliyeti dikeyleşmenin sebebi değil, sonradan bulunmuş bir kılıftır.
Kılıfı kaldırınca gerçek sebep ortaya çıkıyor: biz dikey yaşamı altyapı ucuzlasın diye değil, arsa rantı öyle dayattığı için seçtik.
Bir arsanın değeri, üzerine kaç metrekare satılabilir alan kurulabileceğiyle ölçülür. İmar hakkı ne kadar yüksekse, yani parsele ne kadar çok kat çıkılabiliyorsa, getiri de o kadar büyür. Müteahhit için tek katlı bir ev ile sekiz katlı bir blok arasında uçurum vardır; aynı zemine sekiz kat dikmek, sekiz kat satış demektir. Arsa sahibinin hesabı da aynıdır, kat karşılığı verdiği arsadan alacağı daire sayısı doğrudan kat sayısına bağlıdır. Böyle bir denklemde yataya yayılmak kimsenin işine gelmez. Dikeyleşme, coğrafyanın dayattığı bir zorunluluk değil, imar rejiminin kârlı kıldığı bir tercihtir.
İşin asıl çarpıcı yanı, bu tercihin bedelini topluma ödetmesidir. Parselde yükselen kuleye su, kanalizasyon, elektrik, yol, okul, hastane bağlanırken oluşan yük; trafiği kilitler, altyapıyı taşınamaz hale getirir, yeşil alanı yok eder. Kazanç birkaç parsel sahibinde ve müteahhitte toplanırken, sıkışmanın faturası şehirde yaşayan herkese yayılır. Az önceki "altyapı pahalılaşır" itirazının ironisi de burada: dikeyleşmenin asıl pahalıya patlattığı altyapı maliyetini zaten toplum ödüyor, kârı ise birkaç kişi cebine indiriyor. Kâr özelleşir, maliyet kamulaşır. Mesele bu yüzden "müstakil ev mi, apartman mı" ikilemi değildir; düşük yoğunluklu ama planlı doku ile yüksek yoğunluklu plansız blok arasındaki tercihtir ve bu tercihi belirleyen mühendislik hesabı değil, parselden çıkarılacak ranttır.
Coğrafya bahanesi tam da burada işe yarıyor, çünkü ekonomik bir tercihi doğal bir kadere benzetmek sorumluluğu ortadan kaldırıyor. "Ülke dağlık, başka çaremiz yok" cümlesi, aslında "parselden azami rantı çıkarmak istiyoruz" cümlesinin kibar kılığıdır.
Yani aslında "ülke boş ve kullanmıyoruz".
Onun yerine hep birlikte rant peşinde koşmaya devam.
Hem de en kirlisinden.