1. El 4% no es la tasa nominal, sino la tasa en Unidades de Fomento (UF), que están indexadas al nivel de precios. Así que, con una inflación del 3,5%, la tasa total que pagás es el 7,6%. 4% es lo que pagás por encima de la inflación. Casi todas las hipotecas en Chile todavía están denominadas en UF.
Esto es una parte central de la explicación. Chile introdujo la indexación de contratos financieros en 1967 y la amplió después de la crisis de 1982. La UF permitió ofrecer crédito a largo plazo en una economía que había sufrido inflación alta y crónica, y que pasó por una hiper en 1973.
En vez de prestar a veinte o treinta años a una tasa nominal fija, el banco o el inversor prestan en una unidad indexada, básicamente eliminando el riesgo inflacionario.
En total, un 75% de la deuda chilena está indexada.
2. Los créditos hipotecarios en Chile representan alrededor del 26% del PIB. Mientras tanto, los depósitos bancarios en moneda nacional rondan el 60% del PIB. Solo cerca del 18% del PIB corresponde a depósitos a la vista, y alrededor del 20% está en plazos fijos de más de un año, en su gran mayoría reajustables en UF. Así que, a nivel agregado, el sistema bancario chileno tiene una base de depósitos muy sólida.
3. Hoy en día, los bancos otorgan la enorme mayoría del crédito hipotecario con recursos de su propio balance, financiándose con depósitos a la vista, plazos fijos, bonos y capital propio. Sin embargo, hasta principios de los 2000, la mayoría de las hipotecas se financiaba a través del mercado de capitales mediante letras de crédito.
La letra se colocaba en la bolsa, donde la compraba un inversor, por lo general un fondo de pensiones o una compañía de seguros de vida. Esto tenía sentido porque Chile había desarrollado una gran base de ahorro institucional a largo plazo con su reforma previsional de los 80.
Las AFP y las aseguradoras necesitaban activos a largo plazo, relativamente seguros e indexados a la inflación, y las letras hipotecarias en UF encajaban muy bien con la demanda.
Con una letra, el banco realizaba mucha menos transformación de plazos. Básicamente conectaba a deudores con acreedores a largo plazo, actuando como intermediario.
Sin embargo, si la letra se vendía por debajo de su valor nominal, el deudor recibía menos dinero del esperado, aunque seguía debiendo el valor total del crédito. Los mutuos hipotecarios eliminaron ese problema, porque el deudor sabía desde el principio cuánto dinero iba a recibir.
Y cuando las tasas reales bajaron a principios de los 2000, muchos deudores quisieron refinanciar sus hipotecas. Pero las letras estaban asociadas a instrumentos colocados en el mercado, lo que hacía que la cancelación anticipada y la refinanciación fueran más engorrosas. Los mutuos eran más simples y flexibles.
Por eso, desde entonces, el mercado se volcó cada vez más hacia los préstamos bancarios directos. Esto fue posible porque el sistema bancario también se volvió mucho más profundo. Los depósitos pasaron de representar alrededor del 25% del PIB en 1986 a cerca del 60% en la actualidad. Mientras tanto, las AFP y las compañías de seguros siguen proveyendo una fuente importante de financiamiento estable a largo plazo a través de bonos bancarios.
Finalmente, cabe destacar que los bancos tienen muy poca deuda soberana en sus balances. Apenas alrededor del 6% de sus activos.
Entonces, en resumen:
A. Políticas macroeconómicas disciplinadas y predecibles, que bajaron la inflación y redujeron la volatilidad económica y el riesgo de crisis.
B. Un marco general favorable al crecimiento, la inversión y la intermediación financiera.
C. El desarrollo de mercados de capitales relativamente profundos, apoyados en la reforma previsional de los 80.
D. El uso de préstamos en UF, que permitió poner en marcha el mercado incluso cuando la inflación todavía era bastante alta.
E. La profundización del sistema bancario.
F. Crecimiento económico sostenido.
Necesito que alguien me explique: cómo es posible que en Chile, con una inflación entorno al 3,5%, se pueda sacar un crédito hipotecario a 30 años con una tasa de interés de /- 4%, cuando nadie deja dinero en plazo fijo porque las tasas que pagan son muy bajas? De dónde sacan los bancos esos fondos para prestarlos a tan largo plazo? Cómo se sostiene ese sistema cuando una gran parte de la población vive hipotecada, ya sea por viviendas o vehículos?
Tengo un familiar que se mudó hace casi 2 años y ya tiene casa y auto!
@DonDrPr_4ever
@Danielibertari0