Les grands ensembles ont été conçus par l’État et des architectes de renom pour durer… Et nous continuons de les démolir à grands frais.
En Ile-de-France, les lotissements “ illégaux ”des années 1920, développés de façon informelle, sans urbanistes, constituent un cadre de vie aujourd’hui recherché et ultra protégé.
Comment expliquer ce triple paradoxe ?
1. Celui de l’urbanisme ultraformel
Après 1945, la France fait face à une crise du logement aiguë : insalubrité, surpopulation, exode rural et croissance démographique.
L’État réagit en lançant le plan des grands ensembles dans les années 1950.
L’objectif : construire massivement en standardisant, en “ rationalisant ”.
Des architectes de renom sont mobilisés, dont des Grands Prix de Rome : Eugène Beaudouin (Cité de la Muette, Drancy), Émile Aillaud (Tours Nuages, Nanterre), Gérard Grandval (Choux de Créteil).
Mais dès les années 1970, le modèle vacille.
Quelques temps plus tard : les démolitions et restructurations massives que nous connaissons commencent.
2. Celui de l’urbanisme informel
Années 1920 : face à une autre crise du logement, des terrains agricoles en périphérie sont divisés et vendus à bas prix, sans voirie ni réseaux, tout autour de Paris, qui logeront 400.000 habitants à la fin des années 1920, et 700.000 personnes à la fin de l’entre-deux-guerres.
Ces quartiers échappent à la loi Cornudet (1919), censée encadrer l’urbanisation.
Contrairement aux grands ensembles, ils ne sont ni pensés par des experts ni optimisés. Ils sont bâtis et évoluent en fonction des besoins.
Régularisés dès 1934, puis viabilisés après-guerre, ce sont aujourd’hui des quartiers résidentiels prisés que l’on cherche à protéger.
Au point que l’on y interdit désormais quasiment toute évolution, toute évolution.
3. Celui du rapport des urbanistes et des architectes à ce qui échappe à notre capacité de planification et de rationalisation : notre rapport au vivant.
Un siècle plus tard, les mal lotis sont non seulement une réussite mais ils présentent, surtout, un formidable potentiel pour la suite. En 100 ans ils ont acquis progressivement une densité qui demeure tout à fait légère : entre 15 et 20 logements à l’hectare, dans l’exemple ci-dessous, à Montfermeil.
Au même rythme, cette densité peut doubler dans les 100 années qui viennent en demeurant tout à fait villageoise (entre 30 et 40 logements à l’hectare), si nous engageons des opérations de densification douce à un rythme de 1%/an.
Si nous estimons que les besoins à satisfaire en Ile-de-France sont urgents, nous pouvons aller plus vite et doubler cette densité en 50 ou 40 ans (2,5%/an).
A l’échelle de l’Ile-de-France, si nous ne figeons pas, par des règlements de PLU, ces possibilités d’évolution, et si nous engageons l’ingénierie nécessaire pour accompagner la densification douce, c’est un potentiel de 35’000 nouveaux logements/an. Essentiellement des maisons avec petits jardins.
Pour la moitié des besoins de la région capitale estimés à 70’000/an.
Comment les lotissements illégaux des années 1920 sont-ils devenus les quartiers les plus intouchables d’Île-de-France ?
1. L’urbanisme sans urbaniste
Années 1920. Une crise du logement sans précédent frappe la France. L’exode rural, l’après-guerre et la croissance industrielle créent une tension extrême sur l’offre de logements.
À Paris et en proche banlieue, la classe populaire fait face à une double contrainte : des loyers urbains inaccessibles et un marché foncier corseté qui ne permet pas aux communes de répondre aux besoins.
La réponse vient de la périphérie. Des terrains non viabilisés, agricoles ou boisés, sont découpés et vendus à bas prix par de petits spéculateurs qui s'improvisent lotisseurs.
Les acquéreurs y construisent eux-mêmes, sans permission, sans voirie, sans raccordement aux réseaux. Ces "mal lotis", souvent contraires à la loi Cornudet de 1919 qui devait encadrer l’urbanisation, échappent totalement aux plans d’aménagement.
Cet urbanisme a beau être illégal,
- il est simple et efficace : les voies non viabilisées sont pourtant tracées selon de grandes trames orthogonales,
- il répond aux nécessités immédiates et permet à des milliers de familles et aux classes populaires d’accéder à la propriété,
- il est massif : près de 15.000 hectares ont été lotis dans la banlieue parisienne durant l'entre-deux-guerres qui ont permis de loger la croissance démographique de la banlieue parisienne : 400.000 habitants à la fin des années 1920, 700.000 personnes à la fin de l'entre-deux-guerres.
2. De la marginalité à l’intégration
Les municipalités, d’abord dépassées, finissent par intervenir.
À partir des années 1930, l’État amorce un processus de régularisation avec la loi du 10 juillet 1934, qui prévoit un fonds d’aide pour viabiliser ces lotissements.
Après la Seconde Guerre mondiale, l’équipement en infrastructures s’accélère. Eau potable, électricité, assainissement, voirie : l’État et les collectivités investissent massivement pour transformer ces quartiers précaires en espaces pleinement urbanisés.
Dans les années 1960, la loi d’orientation foncière vient compléter ce mouvement en intégrant ces territoires dans une logique plus large d’aménagement urbain.
3. De l'intégration à la sanctuarisation
Aujourd’hui, ces quartiers sont devenus des zones résidentielles prisées, protégées par les règlements d’urbanisme surprotecteurs.
Les règles locales limitent drastiquement les possibilités d’évolution :
- interdiction de diviser les parcelles et de construire une seconde maison,
- restriction sur les surélévations,
- maintien strict des formes existantes.
Autrefois perçus comme une plaie, ces quartiers sont aujourd’hui considérés comme des modèles de "qualité de vie" et sont en passe de devenir des sanctuaires intouchables au moment où leurs grands jardins, autrefois décriés (comme cause de l'étalement urbain) sont aujourd'hui fantasmés comme le poumon vert de la métropole...
La suite demain !